Vender un inmueble en Mallorca en 2026 supone afrontar una serie de pasos fiscales, jurídicos y administrativos que muchos vendedores subestiman. Más allá de la negociación del precio y la cita ante notario, el vendedor debe calcular y declarar varios impuestos, obtener documentación específica y, en algunos casos, gestionar la retención del 3% del precio de venta que realiza el comprador. No planificar estos aspectos con antelación puede traducirse en costes inesperados o en problemas de cumplimiento tributario que conviene evitar.
Impuestos que paga el vendedor en Mallorca
El vendedor de un inmueble en Mallorca está sujeto a dos impuestos principales: el IRPF (para residentes fiscales en España) o el IRNR (para no residentes), que gravan la ganancia patrimonial derivada de la venta; y la plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento del valor del suelo urbano durante el período de tenencia. Ambos tributos deben liquidarse en plazos distintos y con procedimientos diferentes. El IVA, en cambio, lo paga el comprador en las compraventas de obra nueva a promotores, y el ITP en las ventas entre particulares de segunda mano.
1. IRPF para residentes fiscales en España
La ganancia patrimonial en el IRPF se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos inherentes a la venta: honorarios de agencia, notaría a cargo del vendedor, plusvalía municipal) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos pagados en su día: ITP o IVA/AJD, notaría, registro, e inversiones en mejoras debidamente acreditadas). La ganancia resultante se integra en la base del ahorro y tributa a los siguientes tipos en 2026: 19% sobre los primeros 6.000 €; 21% de 6.001 a 50.000 €; 23% de 50.001 a 200.000 €; 27% de 200.001 a 300.000 €; y 28% a partir de 300.000 €. Existen exenciones relevantes: si el inmueble es la vivienda habitual del vendedor y reinvierte la totalidad del importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años, la ganancia queda exenta. Si el vendedor tiene más de 65 años y vende su vivienda habitual, la ganancia está íntegramente exenta sin necesidad de reinversión.
2. IRNR para vendedores no residentes en España
Los vendedores que no son residentes fiscales en España tributan por la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El tipo aplicable es del 19% para residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, y del 24% para residentes en terceros países fuera del EEE. La ganancia se calcula de forma análoga al IRPF. La diferencia clave es la retención del 3%: el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la AEAT en el plazo de un mes mediante el Modelo 211. Esta retención tiene carácter de pago a cuenta del IRNR del vendedor no residente. El vendedor debe posteriormente presentar el Modelo 210 (declaración del IRNR) en el plazo de tres meses desde la venta. Si la retención del 3% supera el impuesto efectivamente debido, el vendedor tiene derecho a solicitar la devolución del exceso; si la retención es insuficiente, debe ingresar la diferencia.
| Concepto | Residente fiscal España | No residente (UE/EEE) | No residente (fuera UE) |
|---|---|---|---|
| Impuesto aplicable | IRPF (base ahorro) | IRNR | IRNR |
| Tipo impositivo | 19%-28% (tramos) | 19% sobre ganancia | 24% sobre ganancia |
| Retención por comprador | No aplica | 3% del precio de venta | 3% del precio de venta |
| Plazo declaración | IRPF anual (abril-junio) | 3 meses desde la venta | 3 meses desde la venta |
| Exención vivienda habitual | Sí, con condiciones | No aplica | No aplica |
3. Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal es un tributo local que recaudan los ayuntamientos sobre el incremento del valor del suelo urbano durante el tiempo de tenencia del inmueble. En 2026, el vendedor puede elegir entre el método objetivo (basado en coeficientes aprobados por Orden Ministerial) y el método real (basado en la ganancia efectiva del suelo), optando por el que resulte más favorable. En el Ayuntamiento de Palma, el tipo máximo aplicable es del 30% sobre la base imponible. El plazo para liquidarla es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Esta materia se aborda en detalle en nuestra guía específica sobre la plusvalía municipal en Mallorca, donde encontrará ejemplos de cálculo y los escenarios en los que la cuota puede ser cero.
Documentos necesarios para vender un piso en Mallorca
- Escritura de compra original o nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
- Último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) al corriente de pago
- Certificado de la comunidad de propietarios acreditando que no hay cuotas pendientes
- Certificado de eficiencia energética vigente (obligatorio desde 2013 para la venta)
- Cédula de habitabilidad (cédula de idoneidad en Baleares) si el inmueble la requiere
- DNI/NIE del vendedor en vigor
- Certificado de deuda pendiente de hipoteca si el inmueble está hipotecado
- Últimas facturas de suministros (agua, luz, gas) para facilitar el cambio de titularidad
El proceso de venta paso a paso
- Paso 1 — Valoración y estrategia de precio: fijar un precio realista basado en comparables reales del mercado mallorquín, no en portales online que mezclan distintas calidades y zonas
- Paso 2 — Due diligence previa: antes de comercializar, revisar que la documentación está completa y que no hay cargas sorpresa que puedan retrasar o frustrar la venta
- Paso 3 — Contrato de arras: negociar y firmar un contrato de arras penitenciales o confirmatorias. La elección importa: las arras penitenciales permiten al vendedor retener el doble si el comprador incumple
- Paso 4 — Preparación notarial: el notario necesita varios días para preparar la escritura. El vendedor debe coordinar con el banco hipotecante (si hay hipoteca) para la cancelación simultánea
- Paso 5 — Firma ante notario: otorgamiento de la escritura pública de compraventa. En el mismo acto se produce la entrega de llaves y el pago del precio (generalmente mediante cheque bancario o transferencia SWIFT)
- Paso 6 — Liquidación de impuestos: en los 30 días siguientes a la firma, el vendedor debe liquidar la plusvalía municipal. El IRPF/IRNR se declara en los plazos indicados
Planificación fiscal antes de firmar: claves para no pagar más de lo necesario
El mensaje más importante de esta guía es que la planificación fiscal debe realizarse antes de firmar la escritura, no después. Una vez que la escritura está otorgada, la obligación tributaria queda fijada y las opciones de optimización son muy limitadas. Antes de firmar, es esencial revisar: (1) si las mejoras realizadas en el inmueble —nueva cocina, baños, ventanas, instalaciones— están acreditadas con facturas que pueden incrementar el valor de adquisición y reducir la ganancia; (2) si todos los gastos de adquisición de la compra original están correctamente documentados; (3) en el caso de vendedores mayores de 65 años, si se cumplen los requisitos para la exención por venta de vivienda habitual; (4) para los no residentes, calcular si la retención del 3% será suficiente o si cabe esperar una devolución o un pago adicional; (5) si el momento de la firma puede estructurarse de forma que resulte más eficiente desde el punto de vista fiscal en relación con el cierre del ejercicio fiscal.
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¿Cuánto tiempo se tarda en vender un piso en Mallorca en 2026?
En el mercado actual de Mallorca (2026), un inmueble con precio adecuado a su mercado tarda habitualmente entre dos y cuatro meses desde la comercialización hasta la firma de la escritura. El plazo entre la firma del contrato de arras y la escritura final ante notario es típicamente de seis a diez semanas, aunque puede alargarse si el comprador necesita financiación hipotecaria (los bancos pueden tardar entre cuatro y ocho semanas en formalizar la hipoteca). Las propiedades de lujo —por encima de 1,5 millones de euros— pueden requerir entre seis y doce meses para encontrar al comprador adecuado, dado el menor volumen de demanda en ese segmento.
Soy no residente y vendo mi piso en Mallorca. ¿Cuándo recupero el 3% si me deben devolver?
El comprador tiene la obligación de ingresar el 3% del precio de venta en la AEAT en el plazo de un mes desde la firma mediante el Modelo 211. A continuación, el vendedor no residente debe presentar el Modelo 210 (declaración del IRNR) en el plazo de tres meses desde la fecha de la escritura. Si el cálculo del impuesto efectivo arroja una cuota inferior al 3% retenido, el vendedor tiene derecho a la devolución del exceso. La AEAT suele tardar entre seis y dieciocho meses en procesar estas devoluciones, que se realizan mediante transferencia bancaria a la cuenta indicada en el Modelo 210. Es importante designar un representante fiscal en España o disponer de una cuenta bancaria española activa para recibir la devolución sin incidencias.
¿Puedo vender si tengo la hipoteca sin cancelar?
Sí, es una situación muy habitual. La hipoteca se cancela simultáneamente en el mismo acto notarial de la compraventa: el precio pagado por el comprador se destina en primer lugar a liquidar la deuda hipotecaria pendiente, y el remanente se entrega al vendedor. Para ello, el banco del vendedor debe emitir un certificado de deuda pendiente y enviar a un representante (apoderado) al notario para firmar la cancelación registral de la hipoteca en el mismo acto. El vendedor debe coordinar con su banco con suficiente antelación —al menos dos semanas antes de la firma— para evitar retrasos de última hora.
