La plusvalía municipal —denominada técnicamente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es un tributo local que grava el incremento de valor experimentado por el suelo urbano durante el tiempo que un inmueble ha permanecido en manos de su propietario. Se devengará con cualquier transmisión: compraventa, herencia o donación. Su gestión corresponde a cada ayuntamiento, lo que significa que el tipo impositivo y los coeficientes aplicables pueden variar ligeramente de un municipio a otro dentro de Mallorca. Es uno de los impuestos que más sorpresas genera a los vendedores, precisamente porque muchos lo desconocen o lo subestiman hasta el momento de firmar ante notario.
¿Quién paga la plusvalía municipal en Mallorca?
Con carácter general, la plusvalía municipal la abona el vendedor. En las compraventas entre particulares, es el transmitente quien debe liquidar el impuesto ante el ayuntamiento correspondiente en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Sin embargo, la ley permite que las partes acuerden contractualmente que el pago recaiga sobre el comprador, aunque este pacto no tiene efectos frente a la administración: si el impuesto no se paga, el ayuntamiento puede reclamárselo al vendedor. En las transmisiones mortis causa (herencias), el obligado al pago es el heredero o legatario, con un plazo de seis meses desde el fallecimiento del causante, prorrogable a un año previa solicitud motivada. En las donaciones, el sujeto pasivo es el donatario (quien recibe el inmueble).
Los dos métodos de cálculo en 2026
Desde noviembre de 2021, tras la aprobación del Real Decreto-ley 26/2021 que adaptó la normativa del IIVTNU a la doctrina del Tribunal Constitucional, existen dos métodos alternativos para calcular la base imponible del impuesto. El contribuyente puede elegir libremente el que resulte más favorable, y el ayuntamiento no puede rechazar la opción escogida siempre que se acredite correctamente. Esto supuso un cambio fundamental: antes de 2021, el método objetivo se aplicaba siempre, incluso cuando el inmueble se había vendido con pérdida respecto al precio de compra, generando situaciones injustas que el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales.
Método objetivo (basado en coeficientes)
En el método objetivo, la base imponible se calcula multiplicando el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por un coeficiente establecido en función del número de años completos de tenencia del inmueble. Estos coeficientes son aprobados anualmente por Orden Ministerial con carácter máximo, y cada ayuntamiento puede aplicar los suyos propios siempre que no los superen. La fórmula es: Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente según años de tenencia. Ejemplo práctico: un inmueble con un valor catastral del suelo de 80.000 €, mantenido durante 12 años, al que le corresponde un coeficiente de 0,45, genera una base imponible de 36.000 €. Aplicando el tipo máximo del Ayuntamiento de Palma (30%), la cuota sería de 10.800 €.
Método real (basado en la ganancia efectiva)
El método real calcula la base imponible a partir del incremento real de valor experimentado por el terreno. La fórmula es: Base imponible = (Precio de venta − Precio de compra) × (Valor catastral del suelo ÷ Valor catastral total del inmueble). Este cociente catastral permite aislar la parte de la ganancia total atribuible exclusivamente al suelo, que es lo que grava el IIVTNU (no el valor de la construcción). Ejemplo: un inmueble comprado por 200.000 € y vendido por 350.000 €, con una ganancia de 150.000 €. Si el valor catastral del suelo representa el 60% del valor catastral total, la base imponible sería 90.000 €. Aplicando el tipo del 30%, la cuota sería 27.000 €, superior a la del método objetivo en este caso.
¿Cómo elegir el método más favorable?
La recomendación profesional es siempre calcular ambos métodos antes de presentar la autoliquidación o la declaración al ayuntamiento, y optar por el que genere una cuota menor. El ayuntamiento no puede impedir esta elección si está debidamente documentada. En la práctica, el método objetivo tiende a ser más favorable en inmuebles adquiridos hace pocos años o en zonas donde el valor catastral es bajo en relación al precio de mercado; el método real suele convenir más en inmuebles adquiridos hace mucho tiempo con escasa revalorización real, o en ventas con pérdida. El plazo para presentar la autoliquidación (modelo municipal correspondiente) es de 30 días hábiles desde la escritura en caso de compraventa.
| Supuesto | Método objetivo | Método real | Recomendación |
|---|---|---|---|
| Inmueble adquirido hace pocos años con alta revalorización | Favorable | Desfavorable | Método objetivo |
| Inmueble adquirido hace muchos años con poca revalorización | Desfavorable | Favorable | Método real |
| Venta con pérdida respecto al precio de compra | Pagar impuesto | Cuota cero | Método real o exención |
Cuándo la plusvalía municipal puede ser cero
Existen dos escenarios principales en los que la cuota de la plusvalía municipal puede ser cero o muy reducida. El primero —y el más relevante— es la venta con pérdida o sin incremento real de valor del suelo: si el inmueble se vende por un precio inferior o igual al precio de compra, aplicando el método real la base imponible es cero y, por tanto, no hay cuota. Esta posibilidad fue reconocida por el Tribunal Constitucional en su Sentencia 182/2021 y consolidada con el RDL 26/2021. Para acreditar la pérdida, basta con aportar las escrituras de compra y venta. El segundo escenario afecta al suelo rústico: el IIVTNU grava exclusivamente los terrenos de naturaleza urbana, por lo que las fincas rústicas de Mallorca —un activo muy demandado— están exentas de este impuesto, independientemente del precio de venta.
Plusvalía municipal en herencias en Mallorca
Cuando se hereda un inmueble y posteriormente se vende, pueden surgir dos momentos de tributación por plusvalía municipal. En primer lugar, en el momento de la herencia: el heredero debe liquidar la plusvalía en un plazo de seis meses desde el fallecimiento del causante (prorrogable a un año), tomando como base el valor catastral del suelo en esa fecha. En segundo lugar, si el heredero vende posteriormente el inmueble, deberá calcular la plusvalía correspondiente al período que va desde la fecha de adquisición por herencia hasta la fecha de la nueva venta. El contador de años se reinicia desde la herencia, no desde la compra original del causante. Esta circunstancia tiene implicaciones importantes para las familias que poseen inmuebles heredados en Mallorca y están planificando su venta: en muchos casos, esperar un cierto número de años tras la herencia puede resultar fiscalmente ventajoso dependiendo del método de cálculo aplicable.
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¿Puedo aplazar el pago de la plusvalía municipal?
Con carácter general, no existe un aplazamiento automático del pago de la plusvalía municipal. Algunos ayuntamientos permiten el fraccionamiento en plazos previo requerimiento justificado por dificultades económicas acreditadas, pero no es una opción universal ni automática. En Palma, la gestión corresponde a la Agència Tributària de Palma, a quien debe dirigirse la solicitud de aplazamiento antes de que venza el plazo de 30 días. Es fundamental no incumplir el plazo de presentación: una declaración extemporánea —presentada fuera de plazo sin requerimiento previo de la administración— genera recargos del 5% si se presenta dentro de los tres meses siguientes, del 10% hasta los seis meses, del 15% hasta el año, y del 20% a partir del año, además de los intereses de demora correspondientes.
¿La plusvalía la paga el comprador o el vendedor?
Por imperativo legal, la plusvalía municipal la paga siempre el vendedor (o el heredero/donatario en las transmisiones no onerosas). No obstante, las partes pueden acordar en el contrato privado que sea el comprador quien asuma este coste —es una cláusula que a veces se negocia en el contexto de la compraventa—. Este pacto, sin embargo, no tiene efectos frente a la administración tributaria: si el comprador no cumple, el ayuntamiento reclamará el impuesto al vendedor, que es el sujeto pasivo legal. Nunca debe cederse esta obligación sin el respaldo de una garantía contractual clara y el asesoramiento de un abogado, pues el vendedor sigue siendo el responsable ante Hacienda independientemente de lo pactado entre las partes.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas respecto al precio de compra?
Si vende su inmueble por un precio inferior o igual al que pagó en su día, utilizando el método real la base imponible de la plusvalía municipal será cero, y por tanto no habrá cuota a ingresar. Para acreditarlo, deberá presentar ante el ayuntamiento las escrituras de compra y de venta, que demuestran que no ha existido incremento real de valor del suelo. Es importante subrayar que la obligación de presentar la autoliquidación o la declaración existe aunque la cuota sea cero: no presentar nada puede dar lugar a procedimientos sancionadores por parte del ayuntamiento. Conserve siempre las escrituras originales de compra —incluyendo los gastos de adquisición debidamente documentados— como prueba ante la administración.
