Comprar una vivienda en Mallorca es una decisión que va mucho más allá del precio de venta. Antes de firmar cualquier contrato, es imprescindible conocer con precisión todos los impuestos y gastos asociados a la operación. En el caso de compradores no residentes en España, la carga fiscal presenta particularidades importantes que conviene analizar en detalle desde el primer momento. No hacerlo puede traducirse en sorpresas económicas significativas y, en algunos casos, en incumplimientos fiscales con consecuencias legales. En esta guía explicamos de forma exhaustiva todos los impuestos que afectan a la compra de vivienda en Mallorca para no residentes, con ejemplos prácticos y tablas comparativas.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en Mallorca?
Vivienda de segunda mano: el ITP
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el principal tributo que se paga al adquirir una vivienda de segunda mano en España. En las Islas Baleares, este impuesto es progresivo y lo gestiona la Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB). A diferencia de otras comunidades autónomas que aplican un tipo único, Baleares establece tramos progresivos en función del valor del inmueble, lo que significa que cuanto más cara sea la propiedad, mayor es el porcentaje que se aplica sobre los tramos superiores. Esta estructura progresiva puede tener un impacto significativo en propiedades de precio elevado, habitual en el mercado mallorquín.
- Hasta 400.000 €: 8%
- De 400.001 € a 600.000 €: 9%
- De 600.001 € a 1.000.000 €: 10%
- Por encima de 1.000.000 €: 11%
Para ilustrarlo con un ejemplo práctico: si adquieres una vivienda de segunda mano en Mallorca por 500.000 €, el ITP no se calcula aplicando un tipo único sobre el total, sino de forma progresiva por tramos. Sobre los primeros 400.000 € pagas el 8% (32.000 €), y sobre los 100.000 € restantes pagas el 9% (9.000 €). En total, el ITP asciende a 41.000 €, lo que equivale a un tipo efectivo del 8,2% sobre el precio total de la operación. Es importante destacar que la base imponible del ITP es el mayor entre el precio de venta y el valor de referencia catastral que fija la Administración, lo que puede elevar la factura fiscal incluso cuando el precio pactado entre las partes sea inferior.
Vivienda de obra nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Cuando la vivienda es de obra nueva y se adquiere directamente del promotor, el ITP no es aplicable. En su lugar, se pagan dos tributos diferentes: el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El IVA aplicable a la compra de vivienda nueva habitual es del 10% sobre el precio de venta. Para plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda (hasta dos plazas), el tipo también es del 10%. Si se trata de locales, oficinas u otro tipo de inmuebles no residenciales, el IVA es del 21%. A esto hay que añadir el AJD, que en las Islas Baleares tiene un tipo del 1,2% sobre el valor escriturado. El AJD grava la formalización del contrato en escritura pública, y su importe puede parecer menor que el ITP, pero en propiedades de precio elevado supone una cantidad significativa. En resumen, para una vivienda nueva de 500.000 €, pagarías 50.000 € de IVA más 6.000 € de AJD, es decir, un total de 56.000 € en tributos, lo que supone un 11,2% adicional sobre el precio pactado.
Otros gastos al comprar vivienda en Mallorca
Además de los impuestos directamente asociados a la compraventa, existen otros gastos que el comprador debe asumir y que con frecuencia se infraestiman. Estos costes son independientes de si la vivienda es nueva o de segunda mano, y pueden añadir entre 1.500 € y 3.000 € adicionales a la factura total según el valor del inmueble.
- Notaría: entre 600 € y 1.500 € según el valor del inmueble
- Registro de la Propiedad: entre 400 € y 800 €
- Gestoría: entre 300 € y 600 €
- Tasación (si hay hipoteca): entre 300 € y 600 €
Impuestos específicos para compradores no residentes en España
El NIE: imprescindible para comprar
El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es el código fiscal que identifica a los ciudadanos extranjeros ante la Administración española. Sin NIE es imposible formalizar una compraventa inmobiliaria en España: el notario no puede autorizar la escritura sin que el comprador acredite su NIE. Además del cierre ante notario, el NIE es imprescindible para abrir una cuenta bancaria en España, pagar los impuestos derivados de la compra, solicitar financiación hipotecaria y cumplir con las obligaciones fiscales periódicas como propietario no residente. Los ciudadanos de la Unión Europea pueden obtener el NIE en cualquier Comisaría de Policía con competencias en extranjería en España, con cita previa, o en el Consulado español de su país de residencia. Los ciudadanos no comunitarios siguen el mismo procedimiento, aunque en algunos casos el trámite puede requerir documentación adicional. Los plazos de tramitación oscilan entre una y cuatro semanas dependiendo de la vía elegida y la carga de trabajo de las oficinas tramitadoras. Una solución muy práctica para compradores que no residen en España o que tienen dificultades para desplazarse es otorgar un poder notarial a un abogado en España para que tramite el NIE en su nombre.
IRNR: obligaciones fiscales anuales como propietario no residente
Una vez que eres propietario de una vivienda en España sin residir fiscalmente en el país, naces automáticamente obligado a tributar por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Aunque no alquiles la vivienda ni obtengas ningún ingreso de ella, la ley española presume que obtienes una renta por el simple hecho de ser propietario. Este concepto se denomina imputación de rentas, y se calcula como el 1,1% del valor catastral del inmueble (o el 2% si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años). Sobre esa renta imputada se aplica el tipo impositivo del IRNR, que varía según la residencia fiscal del propietario: los residentes en países de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo tributan al 19%, mientras que los residentes en países fuera del EEE tributan al 24%. La declaración se presenta anualmente mediante el Modelo 210 y el plazo para presentarla es el año natural siguiente al que corresponda la renta imputada. Por ejemplo, por la imputación de rentas del año 2024, el plazo de presentación es durante el año 2025.
Retención del 3% en futuras ventas
Este es un aspecto que muchos compradores no residentes desconocen en el momento de la compra, pero que tiene relevancia cuando llega el momento de vender. Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta y a ingresarlo en la Agencia Tributaria a cuenta del IRNR del vendedor. Esto significa que en el momento del cierre ante notario, el vendedor no residente recibirá el 97% del precio pactado, y el 3% restante quedará retenido como pago a cuenta de la posible ganancia patrimonial. Si la ganancia real es inferior a esa retención, o si se produce una pérdida patrimonial, el vendedor tiene derecho a solicitar la devolución de la diferencia presentando el Modelo 210 de no residentes. Esta retención actúa como un mecanismo de garantía para la Administración española, que así se asegura de que los no residentes no vendan y se lleven el capital sin haber tributado por las ganancias obtenidas.
Impuesto sobre el Patrimonio
Los no residentes con bienes en España están obligados a declarar el Impuesto sobre el Patrimonio por los activos situados en territorio español cuando el valor neto de dichos activos supere los 700.000 €. Este impuesto es competencia de las Comunidades Autónomas, y en las Islas Baleares se aplica una escala de tipos que oscila entre el 0,28% y el 3,45% en función del valor del patrimonio neto. A diferencia del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en el Impuesto sobre el Patrimonio los no residentes no tienen derecho a los mismos mínimos exentos que los residentes, aunque sí existe el mínimo exento general de 700.000 €. Para patrimonios elevados, el Impuesto sobre el Patrimonio puede suponer una cantidad significativa que debe tenerse en cuenta en la planificación fiscal global de la inversión. Conviene recordar que el Impuesto sobre el Patrimonio interactúa con el IRPF a través del denominado límite conjunto de cuotas íntegras, pero este mecanismo no está disponible para los no residentes, lo que hace aún más relevante la planificación fiscal previa.
Resumen: ¿cuánto cuesta en total comprar una vivienda en Mallorca?
| Concepto | Vivienda 300.000 € | Vivienda 500.000 € | Vivienda 1.000.000 € |
|---|---|---|---|
| ITP (segunda mano) | 24.000 € | 41.000 € | 91.000 € |
| Notaría | ~800 € | ~1.000 € | ~1.500 € |
| Registro | ~500 € | ~600 € | ~800 € |
| Gestoría | ~400 € | ~400 € | ~500 € |
| Total gastos aprox. | ~25.700 € (8,6%) | ~43.000 € (8,6%) | ~93.800 € (9,4%) |
Cómo optimizar fiscalmente tu compra en Mallorca
La planificación fiscal previa a la compra es uno de los aspectos más relevantes y que mayor impacto puede tener en el resultado económico final de la operación. No se trata únicamente de pagar los impuestos correctos en el momento de la compra, sino de estructurar la adquisición de manera que minimice la carga fiscal global a lo largo de toda la vida de la inversión: desde la compra hasta la eventual venta o transmisión hereditaria. Existen varias decisiones estratégicas que conviene analizar con un asesor fiscal especializado antes de firmar ningún documento:
- Compra personal vs. sociedad patrimonial: según tu situación puede ser más eficiente adquirir a través de una SL española, especialmente si el inmueble va a generar rentas por alquiler o si se trata de una inversión con horizonte de reventa
- Convenios de doble imposición: España tiene más de 90 convenios para evitar la doble imposición que pueden reducir la carga fiscal total en tu país de residencia, permitiendo compensar los impuestos pagados en España
- Planificación de la financiación: las implicaciones fiscales de la hipoteca en España y en tu país de residencia pueden ser significativas, y conviene analizarlas de forma coordinada
- Representante fiscal: obligatorio en algunos casos y altamente recomendable siempre; se encarga de las declaraciones periódicas y de mantener la relación con la Agencia Tributaria española
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¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Mallorca?
Sí, absolutamente. España no impone ninguna restricción a la compra de inmuebles por parte de ciudadanos extranjeros, ya sean de la Unión Europea o de terceros países. El proceso es esencialmente el mismo que para un ciudadano español, con algunas particularidades administrativas como la obtención previa del NIE y, en algunos casos, la apertura de una cuenta bancaria en España. Mallorca es uno de los destinos más elegidos por compradores internacionales en toda Europa, y el marco legal español ofrece plenas garantías de seguridad jurídica para los inversores extranjeros.
¿Es mejor comprar a título personal o a través de una sociedad?
No existe una respuesta única a esta pregunta: depende de la situación fiscal particular de cada comprador, del número de propiedades que se prevé adquirir, del uso que se va a dar al inmueble (vivienda habitual, alquiler vacacional, inversión a largo plazo) y de los planes de transmisión futura. En términos generales, la compra a través de una Sociedad Limitada española puede ser más eficiente fiscalmente cuando se prevé generar rentas por alquiler, cuando el patrimonio inmobiliario es elevado o cuando se quiere facilitar la transmisión generacional. La compra a título personal es más sencilla administrativamente y puede ser más adecuada para una sola propiedad de uso personal. Recomendamos siempre realizar un análisis fiscal previo antes de tomar esta decisión.
¿Qué pasa si no declaro el IRNR como no residente?
El incumplimiento de las obligaciones fiscales como propietario no residente puede tener consecuencias económicas significativas. La Agencia Tributaria española dispone de herramientas para identificar a los propietarios no residentes que no cumplen con sus obligaciones declarativas, incluyendo el cruce de información con registros de la propiedad y las administraciones de otros países con los que España tiene acuerdos de intercambio de información fiscal. Las sanciones por no presentar el Modelo 210 pueden incluir recargos por presentación fuera de plazo (del 5% al 20% según el retraso), intereses de demora, y en los casos más graves, sanciones formales que pueden alcanzar el 50% de la cuota no declarada. Además, el incumplimiento continuado puede complicar futuras operaciones sobre el inmueble, incluida su eventual venta.
